本文整理自许欢先生在2026博鳌不动产投资大会上的演讲试验体育游戏app平台。

许欢（华润有巢REIT钞票管束负责东说念主）：诸位同仁，人人好，我是华润有巢的许欢，特地庆幸来到此次博鳌不动产投资大会，与诸位分享有巢在畴前一年最紧迫的一件大事——华润有巢公募REITs的扩募。

有巢与博鳌有特地深的渊源。2023年至2025年，华润有巢在这里分裂分享了公募REITs的实践与转型翌日、公募REITs的道理与预测，以及华润有巢公募REITs构建六大中枢体系的话题。

不错说，博鳌不动产投资大会一说念见证了首单保租房REITs的上市，到今天完成首单非定向扩募的完好历程，博鳌的讲台亦然华润有巢REIT成长的刻度尺。

本年我想用“畴前、咫尺和翌日”这条时期线，向诸位分享首单商场化保租房REIT扩募的完好历程，以及对行业的道理。

先看咫尺，咱们扩募装入的底层钞票是位于上海闵行区的有巢马桥神情，深信人人对这个神情并不生疏。

2023年11月29日，该神情当作上海市保租房的标杆神情，接收了习近平总文告覆按。该神情于2020年1月取得地盘权属，2022年6月获取上海市保租房认定，是方正的R4用地树立的保租房神情，神情年限长达70年，属于长租赛说念特地稀缺的长跑型钞票。这个项指标获取和运营，正巧印证了有巢自2017年以来坚捏重钞票赛说念的计策判断。

从想到数据来看，马桥神情体现了有巢一贯的运营实力。神情可出租房间数2475间，浪漫2025年6月30日，出租率达到96%，在最新知道的2026年二季报中，出租率也保捏在95%以上，在闵行马桥这个产业高地，收场了房钱和出租率的细密均衡。

更紧迫的是产物体系的完好性：马桥神情构建了“一张床、一间房、一套房”的产物矩阵，这种分层供给才调，是保租房神情梗概收场遥远清醒现款流的关键。

马桥神情之是以梗概保捏普及租率，虽然也离不开咱们的上风。其中区位上风咱们总结为“三高”：产业聚会进度高、产业能级高、产业增长后劲高。神情左近莘庄工业区、闵行经济时间设备区等几大产业园区环绕，这种需求内生的区位特征，让马桥神情不再仅仅简便的收租钞票，而是深度镶嵌上海先进制造业和科创产业的配套基础才调。

再看租客画像，马桥神情呈现“两大两高”的澄清特征：个东说念主客户占比大、客户年青化进度高、地缘性客户占比大、客户学历高。他们租住需求清醒，支付才调强，对居住品性条款高。这恰是商场化机构最但愿工作的优质田户群体。

钞票找到了，若何去完成扩募？这即是对畴前有巢扩募履历的回来。

本次扩募于2025年9月17日获发改委保举至证监会，最终于2026年1月12日在上交所扩募份额上市。从监管审核到精良挂牌上市，全过程仅用了不到4个月。

这4个月体现了常态化刊行阶段，监管机构对优质保租房REITs的鼎力支捏。这个时期表的背后，离不开原始权柄东说念主、基金管束东说念主、中介机构的鼎力支捏，也记号着中国保租房REITs从首发探索精良步入扩募常态化的新阶段。

本次扩募还有一个紧迫的轨制改造，不错说是前无古东说念主，短期内也可能很难有来者的轨制改造：在此之前的6单扩募，全部选用定向发售的面孔，向不卓绝35名特定对象竞价刊行。而有巢本次扩募选用向原捏有东说念主配售的面孔，捏有东说念主按所捏份额进行配售，可自主遴荐是否参与，从而变成商场化的订价机制。

其中，仅有巢深圳按原所捏份额配售的部分当作计策配售份额，剩余份额在其余原捏有东说念主当中按比例配售。

订价方面，配售价钱由投资东说念主凭据二级商场交往价钱和扩募项指标商场价值进行详情。本次扩募最终配售价钱约为原价钱的8折，以劝诱原捏有东说念主积极参与。

这一机制既保护了原捏有东说念主的优先认购权，又通过商场化的订价机制，变成了对扩募钞票的公允性考验，为后续REITs扩募提供了可复制的样本。

虽然，扩募的完成不是尽头，而是一个特地专门念念和价值的起初。要和洽华润有巢REITs的翌日，最先如故要和洽华润有巢的来时路。

华润有巢是华润置地旗下的租借住房品牌，计策定位为“行业最初的租住钞票与成本轮回平台”。浪漫2025年末，有巢仍是进驻15城，在管神情82个，布局租借住房9.8万间，管束范畴位居央企首位，亦然唯独一个在北京、上海、广州、深圳均有大型租借社区布局的企业。

在REITs范畴，有巢也创造了多个第一：中国首单商场化机构运营的租借住房REITs、中国首单构建从Pre-REITs到公募REITs闭环的企业，保租房REITs估值溢价和功绩增幅均位于行业前线。这些第一并不是标签，而是意味着咱们有才调捏续为REITs平台运输优质钞票。

撑捏这一平台才调的，是咱们锻练的轨制程序和数字化体系。

有巢以华润系锻练的体系为依托，为神情公司引入程序化的运营管束体系：高水平的营销管束体系、全周期的成本管束体系、专科化供应链管束体系、系统化EHS管束体系，同期领路四大数字化业务中心以及两头APP的赋能效应。

这套体系的中枢价值在于，不管神情位于上海如故成皆，皆能收场淹没程序管束、淹没工作品性、淹没成本管控，为成本商场提供可预期、可复制、可对比的想到数据。这恰是公募REITs投资东说念主最原谅的详情趣和可捏续性。

在程序化之上，有巢还探索了更有温度的社区惩办阵势。马桥神情是三方一体、共创分享好社区的典型案例。咱们鸠集马桥镇政府，打造了寰球首家树立居委会筹谋组的新式伙伴式工作社区，顺利探索了党支部、居委会筹谋组、党群工作站及共治委员会的社区惩办阵势。

这种惩办阵势既得志了新市民、后生东说念主对应付和包摄感的需求，又裁减了范畴化运营中的管束成本，收场了政府、企业和租客三方共赢。咫尺，这一阵势仍是在上海、成皆等多地实践。

临了，回到今天这场论坛的主题“不动产投资”。有巢的计策定位特地了了，即是围绕公募REITs打造行业最初的钞票与成本轮回平台。

这个平台的逻辑是轻重并举的闭环：关于不锻练的神情，由华润有巢进行委用管束、训导运营，神情锻练后，通过将钞票打包装入REITs平台，REITs平台向公众投资东说念主出售部分份额，收场资金回流。回流资金再用于后续神情设备树立或收购，变成投、融、建、管、退的管束闭环。

翌日，跟着更多优质钞票装入，有巢有信心在商场化运营的保租房钞票类别中，不息保捏估值溢价和功绩最初地位，为投资东说念主捏续创造清醒陈说。

诸位同仁，从2022年首单商场化保租房REITs上市，到2026年首单非定向扩募完成，有巢走了四年。这四年，是中国租借住房行业从政策运转向商场运转颐养的四年，亦然公募REITs从试点探索走向常态化刊行的四年。

面向翌日，有巢在捏续夯实运营才调、推进REITs平台作念大的同期，也真诚地向在座诸位发出协调邀约。

咱们正积极地在一线城市和中枢二线城市的主城区和产业聚会区，寻找可更正为租借住房的优质物业。不管您是捏有存量物业的业主方、投资机构，如故领有适应伙产渠说念的协调方，皆宽待与咱们征询。

有巢愿以锻练的运营体系、REITs平台的扩募通说念和央企品牌的信用背书，与诸位联袂，将存量钞票转动为工作新市民、后生东说念主的好意思好租住空间，分享租借住房行业高质料发展的时间红利。

以上即是我的分享，感谢人人。

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